進軍日本50年老屋的風險與機會

大家好,今天來分享一下年後買的一間日本50年老屋~

說到老屋,一般來說在台灣30年的中古屋就算老了,

為什麼我還要去日本買一間50年的老房子呢?

老房子到底有甚麼風險,又有甚麼機會呢??

投資任何商品,不是先問獲利,而是先看風險你能不能接受

所以我先列出基本資料 再逐一檢視

房價:550萬円   租金:65000円  修繕費:10000円  管理費:5000円
屋齡:50年        建材:RC           樓層:4F              空間: 33平方公尺
修繕基金餘額:2500萬円            戶數: 不到20戶   地點:下井草6分鐘
建蔽率:50% 容積率:100%

先算一下投報率,如果不錯再考慮
65000-10000-5000-代管費3000= 47000
47000x12月/600萬?(房價加1成 包含稅和仲介費) = 9.4% (不含固都稅和所得稅)

報酬率還不錯 符合老屋高報酬的原則
再來看看風險能不能接受

風險一:

直覺來看 老屋給人的印象就是會不會倒 如果真的垮了 又該如何
上網查了一下RC耐用年限,大概50~100年都有人說
我想說撐個15年大概就回本了,預設到65年應該還算可以接受。
另外很多日本老屋都是木造的,這種比較不建議買,
前幾天新聞才報導日本燒了兩間木造老屋。

風險二:

建蔽率和容積率減少!
因為古早法規沒有規定建蔽率和容積率,所以蓋的都超出現行法規規定的比率
如果拆掉改建的話,空間會縮水快要一半
這樣算來,原本33就會變成18平方公尺。

後來想想,即使拆除重蓋,基金餘額還有2500萬元
蓋一間公寓(只有建物成本)不會差太多,即使要補錢也只有一點
而18平方也剛好是日本人最喜歡的套房大小
加上全新租金也不會太差
所以這個問題還算可以接受

像這些問題,簽約的房仲都會講的很清楚
因為他們也知道舊房子可能會有改建的問題
所以事先告知以後可能會發生的狀況

這點很值得台灣房仲學習
避免以後糾紛所付出的成本
不如一開始就先把缺點都講明

風險三:

房屋太舊,房客不好找
這的確是個問題,所以我先查一下附近的出租行情
比我便宜的房子,幾乎都是木造舊屋,或是迷你小宅
而以這間的坪數來看,租金還算合理
加上離車站很近
房客也住一段時間
這部分只能賭賭看,交給時間來驗證了



基於以上幾點評估,加上台幣100多萬的小資價
資金壓力不會太大,所以 strong buy!!

投資日本買屋買房子(二) 地區選擇

[心得]投資日本買屋買房子經驗談

[心得]大陸噹噹網買書實戰 (噹噹網)

arrow
arrow

    月夜星空甘蔗書園 發表在 痞客邦 留言(8) 人氣()