月夜星空甘蔗書園

    誰能想像在台北工作了幾年的我，人生的第一間房子居然是買在日本，

當大家在酸某U牌的服飾店是日圓直接轉台幣在賣的同時，日本的房屋

卻像是台幣直接轉日圓的在買。

  想日本買房的人只有兩個目的，一個是投資，一個是自住。以下我主要

是介紹投資的部份，先說說大家最關心的議題，這間的投報率多少?

圖上是一間在目白的物件，大家對目白字面很耳熟(= =)，但是可能不知道地理位置，

它在池袋下方一點點，離目白車站約5分鐘路程。

購買價格780萬日圓(230萬台幣)，租60000日圓(約17000多台幣)。

表面投報率約9%多，乍看十分嚇人!!

  既然如此肥沃，怎麼大家還是裹足不前呢?

上面有一個重點，就是"表面"投報率，因為有一堆東西要加上去，

讓我來算算~

雖然這間售價是780萬日圓，但是實際取得費用卻高於此，

不過這在台灣也是一樣，主要就是仲介手續費，另外就是政府要收的費用:

所有權移轉登記費用、不動產取得稅、印花稅等..

總之大家可以多加售價的1成，像我這間實際取得價格為840日圓。

  再來就是維持房屋所需要負擔的費用，在台灣一般只需要負擔管理費，

但是在日本，除了"管理費"外，還需要繳"修繕基金"，修繕基金就是房屋

未來如果有老舊破損，就會從基金裡提撥經費來修補。

這間 管理費+修繕費用= 8000日圓/月

另外還有房屋的代管費用，在日本很少房東是自己出租的，大多委託

物業管理公司，有在台灣當包租公婆的人都知道，這行業最鳥毛的事就是

遇到奧房客，吸毒、大麻、欠房租、還鬧自殺的都有。物業管理公司

可以幫你處理這些問題，最主要的是，不可能有事就飛一趟日本吧!

租金錢都不夠付了!!

說一堆忘了說重點，每個月大約3500日圓，幫你找到房客還會加收一個月。

各位客官阿，你們看這樣一弄還剩多少報酬率阿!!

60000(月租) - 8000 (管理加修繕) - 3500(物管費) = 48500/月

48500*12月 / 840(房屋總價) = 6.9%

你看是不是縮水了，最後還要扣掉每年的固定資產稅約2萬日圓/每年，

還有所得稅5000日圓和申報費用32400日圓/每年

大約只剩下6%了。

此外房屋還是有可能空屋或是其他地方要修理等費用

想一想其實並不好賺，不過為什麼我還是義無反顧的前往呢??

以下是我淺見，僅供參考~

 200多萬在台灣能買啥? 就算貸款到700萬，租金報酬也沒有超過5%，

最重要的是還有可能面臨下跌的風險(高基期)，日本房市長期下跌，

是不是底部沒人說的準，我是認為房價開始上揚了，為什麼會這麼說?

我鄰居去年7月買的房子，今年有人加價5成跟他買回(他不賣)，今年我5月多

開始看屋，到現在準備看第三間房。像上述這種物件已經沒有了，

稍微差一點的一出來就被掃掉，日本屋主也開始惜售，之前有談一間池袋的物件

因為太好了，我立刻出價，仲介去跟屋主談的結果就是他不想賣了，

物件從上網到拉下來只過了一天!!

總之來說，就是物件變少了 (其實網路上的物件還是高達數萬筆，只是在我設定

購屋條件中是沒有的，我的購屋條件應該還可以再開一篇)

投資日本買屋買房子(二) 地區選擇

[心得]日本東京買屋買房經驗談(三)-買高齡50年老屋

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